香港のタワマン火災は、高層階が消防車の放水で消火できないという絶望的な真実を突きつけました。このカンボジアでは、新築のビルでさえ防火設備が欠如しているという、より深刻な現実があります。

火災時に防火扉やスプリンクラーが機能しなければ大惨事です。国際的な安全の常識とは、非常階段が2つ以上あること、そして煙から階段室を保護する予備室や加圧システムを備えることです。これらは、多くの国で義務付けられている最低限の生命線です。

私たちは、当局が真摯に法整備を進める中でも、デベロッパーが「国際水準」と過度なアピールをしながら、利益を重視し、これらの基準を守らずに手抜きをしているのではないかという疑念を拭えません。もし火災が起きたら、火や煙から守られていないただの階段で、この街の住人は本当に逃げ切れるのだろうか、と深く自問するばかりです。 November 11, 2025

▪️商業・オフィス市場の苦境：周辺国と比較して突出する空室率
調整の波は商業分野にも及んでいます。
Knight Frankのレポートによると、プノンペンのリテール（商業施設）市場では、消費支出の低迷と供給過剰が重なり、2025年上半期の空室率は約37.8%（稼働率62.2%）まで悪化しました。
また、オフィス市場においても、プライムグレード（最高級）物件の空室率が26%に上昇するなど、需給の緩みが顕著です。
これらの数値は、近隣の東南アジア諸国と比較しても突出して高い水準にあります。例えば、ベトナム（ホーチミン・ハノイ）やタイ（バンコク）の主要商業エリアやプライムオフィスの空室率が、一般的に1桁台〜10%台前半で推移している（Knight Frank各国のレポート参照）のと比較すると、プノンペンの30〜40%に迫る空室率は、同都市が直面している供給過剰の深刻さを如実に物語っています。

▪️実需の「ボレイ」市場も停滞
カンボジア人の実需が堅いとされてきた「ボレイ（ゲート付き低層住宅地）」市場でさえ、例外ではありません。レポートによると、ボレイを含む低層住宅（Landed Housing）の販売率は総在庫の5%未満に留まっており、市場全体が停滞しています。これは、現地の中間層にとっても、現在の金利水準や経済状況下での住宅購入が容易ではないことを示しています。
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💡 【深掘りコラム】アナリストの視点
テーマ：ショップハウス神話の崩壊
「住みながら商売できる」と鉄板投資だったボレイ内の店舗付き住宅（ショップハウス）も苦戦しています。商業エリアの過剰供給でテナントが付かない空室が急増。「建てれば埋まる」時代は終わり、立地を誤れば収益を生まない「負動産」化するリスクが高まっています。
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【徹底検証】カンボジア不動産「熱狂のあと」
Vol.6 中国発「3割安」の衝撃と、慎重な投資判断

▪️中国発「3割安」の衝撃波：先行する不況対策と波及リスク
さらに市場を揺るがしているのが、最大の投資元であった中国国内の動向です。中国ではカンボジアに先駆けて不動産不況が深刻化しており、その事後処理も先行して進められています。
特筆すべきは、債権回収を急ぐ中国の銀行が、時間と手間の掛かる司法競売の手続きを選択せず、担保不動産を市場価格より30%から50%も低い価格で直接売却（投げ売り）し始めているという点です。
中国本国でこのような「なりふり構わぬ資産処分」が常態化すれば、同じく中国系資金で開発されたカンボジア国内の資産についても同様の圧力が波及する懸念があります。流動性確保のために資産処分を急ぐ動きが強まり、カンボジア市場でも大幅な安値での成約が相次ぐリスクは無視できません。

▪️市場の「二極化」：優良物件と価格帯による明暗
ただし、市場全体が一様に崩れているわけではありません。不動産市場では「二極化」が進行しています。
一つは「立地」による二極化です。立地条件が良く、管理が行き届いた都心の優良物件は、依然として底堅い需要を維持している一方で、供給過剰が著しい周辺エリアや、インフラ整備が追いついていない地域の物件では価格調整圧力が強まっています。
もう一つは「グレード（価格帯）」による二極化です。かつて市場を牽引した高級コンドミニアム（High-end）の需要が減退し、在庫が積み上がる一方で、現地の中間層でも手の届く低価格帯（Core/Affordable）の物件は、実需に支えられて相対的に堅調な動きを見せています。市場は今、投機的な「夢」を売る段階を終え、現実的な「住まい」を提供する段階へと完全にシフトしています。

▪️「買い場」か「底なし」か：慎重な判断が必要な局面
見方を変えれば、これまで高嶺の花であった不動産が、実需層にとってはかつてない好条件で取得できる「買い場のチャンス」が到来しているとも解釈できます。
しかし、現時点が「価格の底」であると断定するのは早計です。市場には依然として「販売数の10年分」に相当する膨大な在庫が積み上がっており、前述した金融機関による担保処分の本格化（2025年末の崖）が予想されていることを踏まえれば、需給バランスがさらに緩み、価格調整が長引く可能性も十分に想定されます。したがって、今は「買い場」であると同時に、底値を見極めるための極めて慎重な判断が求められる局面でもあります。
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💡 【深掘りコラム】アナリストの視点
テーマ：利回り神話の崩壊
在庫が10年分あるということは、賃貸市場でも壮絶なテナント争奪戦が起きることを意味します。「コンドを買えば高利回りで貸せる」という時代は終わりました。供給過剰で家賃相場が押し下げられる中、インカムゲイン狙いの投資は、空室リスクと賃料下落の二重苦に直面する「冬の時代」に入っています。
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▪️インフラ開発への期待と結論：市場の適正化へ
不動産市場では、プノンペン南部の新国際空港（Techo International Airport）やシアヌークビル港の拡張といった国家プロジェクトが、市場回復の起爆剤として語られることが少なくありません。
しかし、インフラの整備はあくまで経済成長のための「土台」であり、それ自体が直ちに不動産需要を創出するわけではありません。実体経済の回復という裏付けを伴わない限り、巨大インフラの完成が在庫解消の特効薬となることは難しく、経済情勢によっては、市場の停滞が長期化するシナリオも冷静に見積もる必要があります。
2025年末の規制寛容措置の終了は、カンボジア経済が「投機主導の拡大」から「実需主導の安定」へと構造転換するための重要なマイルストーンとなる見込みです。Knight Frankのデータが示す「コンドミニアムの新規供給価格：平米515ドル」という水準は、かつての熱狂的なブームの終わりによる痛みを示すと同時に、ようやく地元の実需層が手の届く健全な市場になりつつあることの証左でもあります。
かつて倭国などがバブル崩壊後の処理を先送りし、「失われた10年」と呼ばれる長期停滞を招いたことは、国際的な教訓です。AMROの提言は、カンボジア政府に対し、この他国の失敗を繰り返さず、早期かつ断固とした対応をとることで、市場の不確実性を払拭することを求めています。痛みを伴うバランスシート調整を迅速に進め、実需に基づいた強靭な金融システムを再構築することが、カンボジア経済が再び持続可能な成長軌道へと戻るための唯一の道です。
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💡 【深掘りコラム】アナリストの視点
テーマ：あなたはどう動く？
「まだ下がる」と見て静観するか、実需の底堅さを信じて選別買いに向かうか。2025年は勝者と敗者を分ける歴史的な転換点になります。
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#バナナ唐揚げ　#アンコールワット倭国語ガイドトム #アンコールワット #カンボジア #海外一人旅 #シェムリアップ https://angko... https://t.co/Ut7mA5CMWq via @YouTube November 11, 2025

【徹底検証】カンボジア不動産「熱狂のあと」
Vol.5 全セクターに及ぶ下落トレンドと商業市場の苦境

▪️NBCデータが示す「27ヶ月連続下落」と長期調整
コンドミニアムの価格調整は、特定のセクターだけの現象ではありません。カンボジア国立銀行（NBC）が公表する住宅不動産価格指数（RPPI）のデータは、2023年7月以降、直近の2025年9月までのデータで27ヶ月連続の前年同月比マイナスを記録しています。
これは、コンドミニアムの新規供給価格が極端に乖離しただけでなく、市場の価格調整局面が、住宅市場全体に及ぶ構造的かつ2年3ヶ月という極めて長期にわたる現象であることを、NBCの公式データが裏付けていることを意味します。

▪️商業・オフィス市場の苦境：周辺国と比較して突出する空室率
調整の波は商業分野にも及んでいます。
Knight Frankのレポートによると、プノンペンのリテール（商業施設）市場では、消費支出の低迷と供給過剰が重なり、2025年上半期の空室率は約37.8%（稼働率62.2%）まで悪化しました。
また、オフィス市場においても、プライムグレード（最高級）物件の空室率が26%に上昇するなど、需給の緩みが顕著です。
これらの数値は、近隣の東南アジア諸国と比較しても突出して高い水準にあります。例えば、ベトナム（ホーチミン・ハノイ）やタイ（バンコク）の主要商業エリアやプライムオフィスの空室率が、一般的に1桁台〜10%台前半で推移している（Knight Frank各国のレポート参照）のと比較すると、プノンペンの30〜40%に迫る空室率は、同都市が直面している供給過剰の深刻さを如実に物語っています。

▪️実需の「ボレイ」市場も停滞
カンボジア人の実需が堅いとされてきた「ボレイ（ゲート付き低層住宅地）」市場でさえ、例外ではありません。レポートによると、ボレイを含む低層住宅（Landed Housing）の販売率は総在庫の5%未満に留まっており、市場全体が停滞しています。これは、現地の中間層にとっても、現在の金利水準や経済状況下での住宅購入が容易ではないことを示しています。
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💡 【深掘りコラム】アナリストの視点
テーマ：ショップハウス神話の崩壊
「住みながら商売できる」と鉄板投資だったボレイ内の店舗付き住宅（ショップハウス）も苦戦しています。商業エリアの過剰供給でテナントが付かない空室が急増。「建てれば埋まる」時代は終わり、立地を誤れば収益を生まない「負動産」化するリスクが高まっています。
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@cha_shu_16 今回はカンボジア🇰🇭＆ベトナム🇻🇳に行ってきます。
畑は…
半月くらいなので、おそらく大丈夫かと💦
野菜たちの力を信じてます😅
一応、雨乞いはしておきます🪄 November 11, 2025

@old28go ベトナム・カンボジア旅行お疲れさまでした。津和野のなおです。やっと自宅にたどり着きました。頑張ってるお二人に元気をもらいました。これからも応援しています。楽しみにしています。 November 11, 2025

【徹底検証】カンボジア不動産「熱狂のあと」
Vol.3 需給の崩壊：法規制の歪みと「在庫10年分」

▪️投資と実需の決定的乖離：法規制が生んだ「歪み」
現在の市場停滞の背景には、景気循環的な要因以上に、不動産セクターにおける構造的な需給ミスマッチがあります。過去数年間に供給された物件の中に
は、現地の所得水準とはかけ離れた高級コンドミニアムが、実際の需要を無視する形で大量に建設されました。
この背景には、カンボジア特有の法規制があります。カンボジア憲法下では外国人の土地所有が固く禁じられていますが、2010年の法改正により、外国人も「コンドミニアム（2階以上の建物の区分所有権）」であれば合法的に保有できるようになりました。
この制度解禁により、カンボジアの成長を取り込みたい海外投資マネーにとって、コンドミニアムが唯一の「受け皿」となりました。その結果、海外資金がこの特定の市場に一極集中し、実需不在のまま、キャピタルゲイン（転売益）やインカムゲイン（家賃収入）を期待する外国人投資家向けの物件ばかりが乱立する事態を招いたのです。
しかし、そうした高額物件に高い家賃を払って居住できる層は、主にカンボジアに駐在する外国人や一部の富裕層に限られます。プノンペンの経済がいかに発展しようとも、こうした高額家賃を負担できるテナントの数が、わずか数年で何倍にも急増するわけがありません。
つまり、法規制により投資対象としての「供給」はコンドミニアムへ爆発的に集中しましたが、それを支える「実需（テナント）」が追いついておらず、結果として空室率の高止まりと利回りの低下を招いています。この「外国人投資家向け供給と現地実需の乖離」こそが、現在の市場が抱える最も深刻な構造問題です。

▪️AMROとKnight Frankが示す「在庫の山」の正体
市場の需給バランスの悪化については、複数の権威あるデータが一致して警鐘を鳴らしています。まず、世界的な不動産コンサルティングファームであるKnight Frank（ナイトフランク）が発表したレポート「Cambodia Real Estate Highlights H1 2025」によれば、2024年末時点でプノンペンの未販売住宅在庫は約39,000戸に達しており、投機的需要の剥落が市場の重石となっています。
さらに、AMROの年次報告書（2025年）におけるデータ分析は、より衝撃的な現実を突きつけています。同報告書では、2024年末時点の未販売住宅戸数を38,714戸と特定しており、これは前述したKnight Frankの推計値（約39,000戸）と極めて近い数値です。異なる情報源がほぼ同一の数値を弾き出したことは、この在庫データが極めて信憑性の高い「紛れもない事実」であることを裏付けています。
加えて、同報告書の棒グラフによると、この在庫規模は毎年の平均販売数のほぼ10年分に相当する規模で滞留しており、その過半数がコンドミニアムで占められています。これは単なる在庫調整の域を超え、市場が消化しきれない供給過剰を抱えていることを示唆しています。
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💡 【深掘りコラム】アナリストの視点
テーマ：「10年分」の異常値
健全な不動産市場の在庫回転期間は通常12〜18ヶ月です。プノンペンの「約120ヶ月（10年）」はその約8倍。仮に明日から新規着工をゼロにしても、在庫解消には干支が一回りする時間を要します。この数値は、調整がいかに長期戦になるかを物語っています。
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【徹底検証】カンボジア不動産「熱狂のあと」
Vol.2 建設セクターの危機と「2025年末の崖」

▪️CBCデータが示す「建設業」の危機的状況
銀行が融資を絞る最大の理由は、建設・不動産セクターにおける返済能力の著しい悪化です。
CBCの同レポートによれば、建設業の融資口座数は前四半期比で3.2%減少しています。これは、新規の融資実行が停止しているだけでなく、既存の融資契約においても解約や回収が進んでいることを示唆しており、建設セクターにおける資金調達環境が急速に収縮している実態を浮き彫りにしています。

▪️銀行の健全性と「2025年末の崖」シナリオ
金融機関が融資に慎重にならざるを得ない背景には、バランスシート上の構造的な問題があります。AMROの年次協議報告書（2025年）によれば、建設、不動産活動、住宅ローンを含む不動産関連融資は、銀行貸出残高全体の約31.2%（約3分の1）を占めています。市場関係者の間では、担保不動産の処理が課題となっているとの見方が強まっています。ある金融業界関係者は、「返済が滞った融資の担保となっている不動産物件の処理が、今後より重要な経営課題になる可能性がある」と指摘しています。
一方で、カンボジアの銀行システム全体としての安全性については、依然として堅牢であるとの見方が支配的です。NBCが定める最低所要自己資本比率（CAR: Capital Adequacy Ratio）が15%であるのに対し、多くの商業銀行は、その基準を大幅に上回る水準を維持しています。また、流動性カバレッジ比率（LCR: Liquidity Coverage Ratio）も規制要件を上回る高水準にあり、短期的資金繰りへの備えが十分に確保されています。
したがって、不良債権処理に伴う損失が発生したとしても、主要行を中心とする銀行セクター全体では強固な自己資本と流動性による十分なリスク吸収能力を有しています。一部の小規模金融機関において個別の財務リスクが顕在化する可能性は残るものの、銀行システム全体としての破綻やシステミック・リスクに直結する可能性は現時点では限定的であると分析されています。
さらに金融機関の行動を慎重にさせているのが、NBCがパンデミック対策として導入した規制寛容措置（貸出条件変更の特例）の終了期限です。NBCはこの措置を2025年12月末まで維持すると決定しましたが、これはあくまで一時的な対応に過ぎません。AMROは11月の論考において、こうした措置が「信用の損失認識を遅らせ、バランスシートの傷を覆い隠す」リスクがあると改めて警告しています。2026年以降、平時モードへの移行に伴い、これまで正常債権や要注意先として分類されていた「再編済み」債権について、より厳格な区分変更が求められる可能性が高く、金融機関は自己資本の毀損を防ぐため、より一層の防衛的な姿勢を強めることが予想されます。
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💡 【深掘りコラム】アナリストの視点
テーマ：引当金という時限爆弾
貸出先が「正常」から「不良債権」に変わると、銀行は利益から「貸倒引当金」を積む義務が生じます。2025年末の特例終了は、免除されていたコストが一気に表面化することを意味します。赤字転落を防ぐために銀行がさらなる回収に走るリスク、これこそが「崖」の核心です。
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【徹底検証】カンボジア不動産「熱狂のあと」
Vol.1 マクロ経済の減速と信用の急停止

▪️経済成長率の推移と下方修正の背景
カンボジア経済は現在、世界情勢の変化と国内構造問題の挟間で、厳しい調整局面にあります。世界銀行のレポートによると、2025年のカンボジアのGDP成長率予測は、2024年末時点の5.5%から、2025年6月には一時4.0%へと大幅に下方修正されました。直近の10月時点では、観光業の回復などを背景に4.8%へとやや上方修正されたものの、IMFやAMROといった他の国際機関の予測も4.8%〜4.9%程度に収束しており、当初期待されていた「6%成長」の軌道からは下振れしているのが現状です。
各機関が成長見通しを慎重に見積もる背景には、単なる景気循環を超えた、不動産・建設セクターに根ざす構造的な懸念があります。世界銀行やADB（アジア開発銀行）は、これまでカンボジアの経済成長の約3分の1を牽引してきた建設・不動産セクターの活動が急停止したことで、関連する建材、物流、労働市場への波及効果が消滅し、成長の足を大きく引っ張っていると分析しています。さらにIMF（国際通貨基金）は、不動産価格の下落により資産価値が目減りした家計や企業が支出を抑制する「負の資産効果」が発生しているとし、民間信用対GDP比率の高まり（過剰債務）が金利上昇局面において個人消費を直接的に圧迫していると警告しています。こうした状況を受け、AMRO（ASEAN+3マクロ経済調査事務局）は、不動産市場の調整が長引くことで銀行のバランスシートが悪化し、それがさらなる貸出抑制（クレジット・クランチ）を招く「金融と実体経済の負の連鎖」に陥るリスクについて注意を喚起しています。

▪️信用サイクルの急停止と「健全な判断」への回帰
かつて不動産開発への潤沢な資金供給が経済を牽引してきましたが、現在、その蛇口は急速に絞られています。カンボジア国立銀行（NBC）のデータによると、商業銀行の顧客向け貸出成長率は、2021年の26.4%、2022年の18.3%という高水準から、2023年には14.9%、そして2024年にはわずか3.1%へと劇的に急減しました。
この急減速の背景には、企業の返済能力の悪化があります。カンボジア信用機構（CBC）が発表した「中小企業向け融資インデックス（2025年第3四半期）」によると、中小企業向け融資全体の90日以上延滞率（90+ DPD）は7.4%ですが、セクター別に見ると建設業（Construction）の延滞率は11.2%と突出して高い水準にあります。
AMROは、こうした状況について、単なる資金需要の減退だけではなく、特定のセクターにおける不良債権リスクを警戒した銀行側が「より厳格な信用基準（stricter credit standards）」を採用していると分析しています。
市場の一部からはこれを「貸し渋り」と懸念する声も上がっていますが、金融の専門家は別の見方を示しています。「現在の融資抑制は、過去の拡大路線を見直し、『無謀な貸付を止めた健全な判断（Prudent Lending）』へと回帰する正常化プロセスである」との指摘です。
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💡 【深掘りコラム】アナリストの視点
テーマ：負の資産効果と黒字倒産
IMFが指摘する「負の資産効果」は、単なる含み損ではありません。カンボジアでは多くの中小企業が不動産含み益を背景に借入を行ってきました。地価下落で担保割れが起きると、本業が黒字でも追加融資が止まり資金が詰まる――これがプノンペンで起きている景気減速の正体です。
━━━━━━━━━━━━━━ November 11, 2025

【残り2日📣】
生協食堂×U-dawnコラボメニュー、
「ナッツと野菜の炒めもの」
今日と明日で終了です！ 🍛🇰🇭
ぜひこの機会に食べて、カンボジア支援に参加してください✨
#香川大学 #U_dawn #春から香川大学 https://t.co/xd8xXOMQ68 November 11, 2025

既に先人は、民も公でも謝っている、
その方達は、加害者も被害者も、
もうこの世にはいませんよ。
それとも罪のない今の人たちに、
それを押し付けるのですか？罪を擦り付けるのでか？

◆ 倭国が正式に賠償を支払った国（条約に基づく）

第二次世界大戦後、倭国は以下の国々と正式な賠償協定を結びました。

● フィリピン

金額：5億5,000万ドル（賠償） + 技術協力

根拠条約：日比賠償協定（1956）

● インドネシア

金額：2億2,300万ドル（賠償） + 経済協力

条約：日尼賠償協定（1958）

● ビルマ（現ミャンマー）

金額：2億ドル（賠償） + 無償援助

条約：日緬賠償協定（1954）

● ベトナム

当時は南ベトナム

金額：3,900万ドル（賠償） + 価値1,400万ドルの無償援助

条約：日越賠償協定（1959）

● ラオス

金額：70億円（無償協力）

● カンボジア

金額：82億円（無償協力）

# ◆ 賠償ではないが「請求権放棄」で関係を清算した国

ここが重要です。
中国・韓国との関係は「賠償ではない」 という点。
● 中華人民共和国（中国）

1972年の「日中共同声明」で
→ 中国は倭国に対する賠償請求を放棄する と明記

代わりに倭国は「ODA（政府開発援助）」として
→ 数兆円規模の経済支援を長年実施
※これは賠償ではなく外交上の「友好のための支援」。

● 韓国（大韓民国）
1965年「日韓請求権協定」
→ 総額 5億ドル（無償3億・有償2億） + 民間借款
→ 個人・国家を含む全ての請求権が「完全かつ最終的に解決」 と記載

韓国への支払いは「賠償」ではなく
戦後処理として互いの請求権を放棄する代わりの経済協力
という扱い。

後に韓国国内で問題となっている
「徴用工・慰安婦」などの個人補償は、
本来 韓国政府が倭国の資金で行う義務 があったもの。

# ◆ その他：台湾など
台湾（中華民国）は日華平和条約（1952）を結んだが、
中国（中華人民共和国）成立の関係で 賠償は求めていない。
# ◆ 倭国は“賠償以外の形”でも膨大な支援を行ってきた

戦後、倭国は「賠償以外」にも以下を実施。
ODA（政府開発援助）
無償資金協力

技術支援
インフラ整備（道路・鉄道・発電所など）
中国・韓国・東南アジアのインフラの多くは、
倭国の資金や技術協力で作られています。

# ◆ 全体まとめ

● 倭国はアジア諸国と正式な賠償協定を締結し、すべて支払い済み。
● 中国・韓国は「賠償請求の放棄」で戦後処理完了（法的に解決済）。

● 倭国はその後も長年にわたり経済支援を継続し、多大な貢献をした。 November 11, 2025

カンボジア飯！カンボジアオリジナルのコーラ美味しいよー https://t.co/hElBhT3eNM November 11, 2025

#マネーロンダリング利用口座
#俊傑より情報提供
#ポイペト拠点
#クラウンカジノ2階
#ファイブスターカジノ
#タスク詐欺グループ
#凍結してください
#警視庁
#拡散希望

悪い口座
凍結して
カンボジアから連絡
福建省や香港のグループ
警察に連絡して
お願いします https://t.co/2xU9czb6eN November 11, 2025

混雑していなかったのは、Amazonがタイ資本であり、国境紛争の影響で、多くのカンボジア人が未だにボイコットしているからなんです💦

他のチェーンよりも価格帯が低く、フランチャイズ料も低額なので、カンボジアで最も店舗数の多いカフェで、多くの客で賑わっていました。

同様に、セブンイレブンやガソリンスタンドのPTTなども閑散としています。

平和になりますように☺️ November 11, 2025

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仕事終わりの時間や週末は自由🏝️ November 11, 2025

【徹底検証】カンボジア不動産「熱狂のあと」
Vol.6 中国発「3割安」の衝撃と、慎重な投資判断

▪️中国発「3割安」の衝撃波：先行する不況対策と波及リスク
さらに市場を揺るがしているのが、最大の投資元であった中国国内の動向です。中国ではカンボジアに先駆けて不動産不況が深刻化しており、その事後処理も先行して進められています。
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中国本国でこのような「なりふり構わぬ資産処分」が常態化すれば、同じく中国系資金で開発されたカンボジア国内の資産についても同様の圧力が波及する懸念があります。流動性確保のために資産処分を急ぐ動きが強まり、カンボジア市場でも大幅な安値での成約が相次ぐリスクは無視できません。

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ただし、市場全体が一様に崩れているわけではありません。不動産市場では「二極化」が進行しています。
一つは「立地」による二極化です。立地条件が良く、管理が行き届いた都心の優良物件は、依然として底堅い需要を維持している一方で、供給過剰が著しい周辺エリアや、インフラ整備が追いついていない地域の物件では価格調整圧力が強まっています。
もう一つは「グレード（価格帯）」による二極化です。かつて市場を牽引した高級コンドミニアム（High-end）の需要が減退し、在庫が積み上がる一方で、現地の中間層でも手の届く低価格帯（Core/Affordable）の物件は、実需に支えられて相対的に堅調な動きを見せています。市場は今、投機的な「夢」を売る段階を終え、現実的な「住まい」を提供する段階へと完全にシフトしています。

▪️「買い場」か「底なし」か：慎重な判断が必要な局面
見方を変えれば、これまで高嶺の花であった不動産が、実需層にとってはかつてない好条件で取得できる「買い場のチャンス」が到来しているとも解釈できます。
しかし、現時点が「価格の底」であると断定するのは早計です。市場には依然として「販売数の10年分」に相当する膨大な在庫が積み上がっており、前述した金融機関による担保処分の本格化（2025年末の崖）が予想されていることを踏まえれば、需給バランスがさらに緩み、価格調整が長引く可能性も十分に想定されます。したがって、今は「買い場」であると同時に、底値を見極めるための極めて慎重な判断が求められる局面でもあります。
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💡 【深掘りコラム】アナリストの視点
テーマ：利回り神話の崩壊
在庫が10年分あるということは、賃貸市場でも壮絶なテナント争奪戦が起きることを意味します。「コンドを買えば高利回りで貸せる」という時代は終わりました。供給過剰で家賃相場が押し下げられる中、インカムゲイン狙いの投資は、空室リスクと賃料下落の二重苦に直面する「冬の時代」に入っています。
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