なぜ、9割の投資家は5年以内に退場すると言われるのか。

答えを言う。
相場を知らないから。
これが全て。

「利回り10%の物件買いました！」
「積算評価もバッチリです！」
「駅近で立地最高です！」
こういう報告、SNSでよく見る。
で、自分は思う。

「それ、相場より高く買わされてるよ」
本人は気づいてない。
むしろ、いい買い物したと思ってる。

でも、3年後。5年後。
売ろうとした時に気づく。

「あれ、買った値段より安い」
「キャッシュフロー出てるのに、トータルで赤字」

不動産投資で失敗する理由は、1つしかない。
相場より高く買ってるから。
それだけ。

利回りも大事。
積算評価も大事。
立地も大事。
でも、それ以上に大事なのは、
「その価格が、相場より安いかどうか」
これが全て。

じゃあ、相場ってどうやって知るのか？
ここが、みんなができてない。

業者に聞く？
ネットで調べる？
レインズを見る？
全部、不十分。
相場を知るには、
「同じエリアの物件を最低40件見る」
これしかない。
40件見たら、わかる。

「このエリアの1Kは、坪単価〇〇万円が相場だな」
「この築年数なら、利回り〇〇%が妥当だな」
「この駅徒歩〇分なら、このくらいの家賃だな」
肌感覚でわかるようになる。

これができてない人が、
業者の言い値で買わされる。

僕が100億円規模まで事業を拡大できた理由。
それは、
相場より安く買い続けたから。

リーマンショック後、みんなが怖がってた時期に、
地方の、雨漏りで天井が崩れてるようなボロアパート。
12室中2室しか埋まってない。お化け屋敷みたいな物件。
誰も手を出さない。なぜか？「怖い」から。

でも、僕は買った。なぜか？
「相場より圧倒的に安かったから」
積算の6〜7割。
他の物件と比べて、明らかに安い。
リスクはある。でも、この価格なら勝てる。
そう判断した。

結果、修繕して再生したら、満室で利回り30%。
買値が安かったから、修繕費をかけても、十分利益が出た。

ここで重要なのは、
僕はこの物件の「絶対的な価値」を見てない。
見てるのは、
「相場との比較」だけ。
「この物件、いいな」じゃない。
「この物件、相場より安いな」だ。
この視点がないと、
どんなにいい物件でも、高く買わされる。

じゃあ、どうすれば相場より安く買えるのか？
答えは、
みんなが避ける物件を買え。

みんなが欲しがる物件は、相場より高くなる。
競合が増えるから。
みんなが避ける物件は、相場より安くなる。
競合がいないから。

シンプルな原理。
でも、ほとんどの人は、「みんなが欲しがる物件」を買おうとする。
新築駅近都心
そりゃ、高くなるに決まってる。

僕が買ってきた物件の多くが「難あり」。
・雨漏りしてる
・空室だらけ
・地方
・築古
・駅から遠い
みんなが避ける要素、全部入り。
でも、だからこそ、安く買えた。

そして、修繕して、満室にして、価値を上げて、売却した。
買値が安いから、修繕費をしっかりかけても、トータルで利益が出る。
これが、不動産投資の本質。

「でも、そんな物件、怖くないですか？」
よく聞かれる。怖い。

でも、
「相場より安ければ、リスクは限定的」
これがわかってれば、怖くない。
例えば、相場5,000万円の物件を、3,000万円で買った。
最悪、何もできなくて、そのまま売っても、
相場の5,000万円で売れる可能性がある。
つまり、2,000万円の含み益がある状態でスタートできる。
これ、最強のリスクヘッジ。

でも、相場5,000万円の物件を、
6,000万円で買ってたら？
何をやっても、1,000万円の損失が確定してる。

不動産投資で勝つ方法は、シンプル。
相場より安く買う。
これだけ。

でも、これができない。
なぜか？
相場を知らないから。
業者の言葉を信じてるから。
数字に騙されてるから。
自分で判断できないから。

「利回り10%です」
これ、意味ない。
相場が15%のエリアなら、10%は低い。
相場が5%のエリアなら、10%は高い。
利回りの数字だけ見ても、判断できない。
「積算評価が出てます」
これも、意味ない。
積算評価が出てても、
相場より高く買ってたら負ける。

大事なのは、
「その物件が、相場と比べてどうなのか」
これだけ。
相場より安ければ、買い。
相場より高ければ、見送り。
シンプル。

じゃあ、どうすれば相場より安く買えるのか？
情報を、自分で取りに行け。
業者が持ってくる情報は、
すでに何人もが見てる情報。
競合がいる。
だから、高くなる。

勝ちたいなら、
・競売情報を毎日チェックする
・地方の小さい不動産会社を回る
・売主から直接買う
・任意売却を狙う
情報を、誰よりも早く取る。
競合がいない状態で、交渉する。
だから、安く買える。

僕が今、年間20〜30億円動かしてるけど、
買ってる物件は、ほぼサロン内の案件だけ。
なぜか？

サロンメンバーが、全国の不動産会社を回って、情報を取ってきてくれるから。
一般には出てない情報。競合がいない情報。だから、相場より安く買える。

「でも、そんな情報、どうやって手に入れるんですか？」
よく聞かれる。
答えは、足で稼げ。
ネットで探してるだけじゃ、絶対に見つからない。
地方の不動産会社に、直接行け。
「物件探してます」って、名刺配りまくれ。
最初は相手にされないかもしれない。
でも、何度も通えば、
「この人、本気だな」って思われる。
そうすると、
「実は、こんな物件があるんですけど...」
って、情報が入ってくる。
これが、宝の山。

不動産投資は、情報戦。
いい情報を持ってる奴が、勝つ。
そして、いい情報とは、
「競合がいない情報」
これだけ。

僕がサロンを作った理由。
それは、「相場より安く買う基準を、徹底的に教えたかったから」
知識ゼロでいきなり不動産投資するのは、危険。
でも、正しい基準を持てば、
勝てる投資ができる。
実際、サロンから億り人は何人も出た。

なぜか？
相場より安く買う方法を、徹底的に叩き込んだから。

不動産投資で失敗する理由は、明確。
相場より高く買ってるから。
それだけ。
逆に言えば、相場より安く買い続けられれば、負けない。

業者の言葉を、信じるな。
「利回り10%です」→ 相場は？
「積算評価出てます」→ 相場と比べてどう？
「駅近です」→ その分、高くなってない？
常に、疑え。
そして、自分で判断しろ。

みんなが欲しがる物件は、買うな。
みんなが避ける物件を、買え。
みんなが避ける物件にこそ、
宝が眠ってる。

相場を知れ。
情報を取りに行け。
競合がいない場所で、戦え。
これが、不動産投資で必ず勝つ方法。

最後に、
あなたは、相場を知ってるか？
知らないなら、今すぐ学べ。
相場を知らずに不動産投資するのは、
地図を持たずに、山に登るようなもの。
遭難する。
相場を知れ。
そして、相場より安く買え。
これができれば、不動産投資で負けることはない。 November 11, 2025