今年2月まで四半世紀以上住んでいたアパート
引っ越し後リフォームされて改めて家賃いくらで貸し出されるのかなと不動産屋のサイトも見たり気にしていたんですが
その気になれば寄れる場所なので今日覗いてみたら…
取り壊しが始まり瓦礫と化していました
一年の締め括りとして思い出さえ跡形もなく！ December 12, 2025

新居リフォーム防音化の工事の様子。大工さんの仕事がとても美しい。これ下地段階だけど、隅々までビシっとチリや面がキマってる。腕利き大工の確保を最優先でスケジュール依頼してよかった😁

大手HM新築でも粗い残念な施工が多く、ましてや見えなくなるところは適当が多い昨今、ありがたい😀 https://t.co/Ful3LjH5YV December 12, 2025

12月19日(金)
ヨドバシホール
『危険地帯潜入調査報告書』『家怖』発売記念トークショー

知っている話も多々あったけど、奈良市のリフォームの話は振りが効いていたので、お寺になった映像を見て笑ってしまった。
他の人なら真っ先にリフォームする部分を、そのまま残しているところも流石だわ(笑)。 https://t.co/Cd6go5TlRF December 12, 2025

両親の実家で撮影したい😌
父方の実家はリフォームちょこちょこしてるから今どうなってるかわからないけど、まあまあ古いお家なのでお座敷とか階段のあたり良さげなんだよね。
母方の方は昭和ガラスとピアノのある洋室がとても素敵なので。 December 12, 2025

@kome_iruka こめたんリプありがとう♡
ぺりお話し方が上からでムカついたから森と化してたの…優しいから羽休めできる家にリフォームしてあげた⤴︎⤴
ありがとうな🌳⋆꙳ December 12, 2025

@kaemaru72895045 かえちゃん🫶
リフォーム本当便利だよね🎵✨私の島の住民さんのお家は全員オレンジ🍊の屋根だよ🤭笑
岩場のクリエイト難しすぎて無理やり置いたから夢の島に向けてかえちゃんのレイアウト勉強させてね📖🥹
これからも楽しみにしてるよ〜💕✨ December 12, 2025

@y_nk_13 リフォームとは関係あまりなさそうな感じでしたけどどうなんでしょう。一日でまったく別々のお仕事だとしたら💦 December 12, 2025

@moriasobi_sui すいちゃんの素敵な写真見てるとほんと部屋クリしたくなる🥺♡
ハピパラまだ最初のエレフィンしか終わってないの🐘笑笑
早く島の住民さんの部屋のリフォーム出来るところまでやりたい〜🫠（まだまだ先） December 12, 2025

ボロ戸建投資が「危険」と言われる本当の理由

① 修繕費が読めない（最大の地雷）
•屋根・基礎・給排水・シロアリ
•見た目は軽症でも開けたら重症が多い
•想定30万 → 実際150万は珍しくない

▶ 回避策
•床下・屋根裏チェック必須
•水回りは「全部交換前提」で利回り計算
•利回り20％未満は触らない

② 入居付けが想像以上に難しい
•エリアが弱いと家賃3万でも空く
•高齢者・生活保護に依存しがち

▶ 回避策
•小学校区・スーパー・病院を必ず確認
•「車必須エリア＋駐車場なし」はNG
•需要は現地で夜を見る

③ 融資が使えず、資金効率が悪化
•基本は現金購入
•規模拡大が遅い

▶ 回避策
•「ボロ戸建＝CF創出装置」と割り切る
•貯まったCFで一棟へステップアップ

④ 売れない（出口が狭い）
•買い手は投資家 or 実需
•実需はリフォーム要求が厳しい

▶ 回避策
•「売らない前提」で利回りを作る
•売るなら利回り商品として整える

⑤ 管理コストと手間が地味に重い
•クレームは一棟より多い
•管理会社に嫌がられる

▶ 回避策
•戸建専門管理 or 自主管理＋外注
•10戸超えたら管理を見直す

逆に「危険じゃない」ボロ戸建投資とは？

✔ 取得価格50〜150万円
✔ 修繕込み総額300万円以下
✔ 家賃5万円以上
✔ 表面利回り25％以上
✔ 駐車場あり・生活導線良好

この条件なら
👉 空室でも致命傷にならない
👉 CFが次の投資を生む

結論（重要）

ボロ戸建投資が危険なのではなく、

❌ 利回りを下げて安全だと思い込むこと
❌ DIYを過信すること
❌ 現地を見ないこと

これが一番危険です。

しかしプロは現地を確認せずに買います🏠
ある程度のリスクを許容出来る価格で買うからです。

終 制作・著作 ━━━━━ ⓃⒽⓀ December 12, 2025

部屋リフォーム終わったらOMORI続きやろう。早くpc買いたい December 12, 2025