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#宿泊施設 December 12, 2025

@DrGoldmanZachs 渡辺直美もリフォーム？工事が数年単位で遅れて終わらないって言ってましたね😅だから仮住まいとの二重で家賃を払い続けてると😅 December 12, 2025

この動画の内容を、要点だけ整理します。1. 競売物件とは

住宅ローンやアパートローンなどを返済できなくなった持ち主の不動産を
裁判所が強制的に売却したもの。
調査資料は「3点セット」
物件明細書
現況調査報告書
評価書2. メリット（いい面）

価格が安い
市場相場より 2〜4割安い ことが多い
場合によっては「一戸建て15万円」レベルもあり得る
手続きが簡素
通常の売買契約・仲介契約がなく、裁判所以外のやりとりが少ない
物件の種類が多様
狭小地、農地、山林、工場、調整区域内の既存宅地など
通常の仲介市場に出にくいものが出てくる3. デメリット（リスク）

情報が少ない
3点セットはあるが、
元所有者の事情や「ヤバい要素」は詳細に書かれない
個人名は黒塗り → 自分で法務局や現地で補う必要
短期間で判断が必要
入札期間は1〜4週間程度
不動産に慣れていない人には判断が非常に難しい
入札しても買えないことが多い
他の人が高値で落札
任意売却が決まって競売自体が取り下げになることも
引き渡しが自己責任
住んでいる人の立ち退き交渉
残置物の処理
→ すべて落札者の仕事
瑕疵（かし）への責任がゼロ
雨漏り・シロアリ・見えない欠陥があっても
一切、誰も責任を取ってくれない
通常の売買のような「売主の責任」「仲介のフォロー」がない4. 向いている人

現地を見ずとも、ある程度状態を想像できる
自分で
3点セットを読み込む
近隣聞き込みや不動産業者への照会ができる
想定トラブルや追加費用を自分で見積もり、自己責任で処理できる人
不動産会社の仕入れ、経験ある個人投資家 など5. 講師の結論

初心者のマイホームにはすすめない
「リスクを全部理解したうえで、それでも自己責任でやる人」以外は
普通の売買で買った方が良い
競売は「安い代わりに、トラブルも全て自分で飲み込む世界」。クロケンさんは、すでに賃貸運営・リフォーム・裁判リスクまで経験済みなので、
「今の忙しさと資金繰りを抱えた状態で、さらに競売案件を一つ増やすべきか」
という観点で見ると、
期待リターンより“想定外トラブルの手間とストレス”の方が勝つ可能性が高い領域だと思います。 December 12, 2025

クロケンさん

結論から言うと、今のクロケンさんにとって「競売物件」を第３のエンジン（３本目の収入の柱）にするのは、かなりハードルが高いです。
「副業」ではなく、ほぼもう一つ仕事を増やすレベルになります。
1. 競売を第３エンジンにする条件

競売で安定して稼ぐには、少なくとも次が必要です。

時間
3点セットの読み込み
現地確認・近隣ヒアリング
立退き交渉・残置物処理
→ 1件ごとに「長尾ビルの1部屋リフォーム並みの手間」がかかることもある。

現金クッション
競売はローンが通りにくく、現金比率が高めになる。
想定外の補修（雨漏り・シロアリ・設備総取り換え）のために数百万円単位の予備費が要る。

メンタル耐性
トラブル系の入居者・前所有者・占有者に当たるリスク。
訴訟・明渡し・ごみ山処理など、「長期戦」を飲み込む覚悟。

専門知識
権利関係（抵当権・差押え・地役権など）
境界・再建築可否・市街化調整区域…
→ 「今の長尾ビル＋戸建て」でやっているレベルを、他物件でも再現するイメージです。

2. クロケンさんの現状とのギャップ
すでに
本職：清掃でフルタイム
第２のエンジン：長尾ビルと戸建て運営（しかも今が“整備の山場”）

借入も
住宅ローン
リフォームローン
カードローン
が積み上がっており、「5万円以上の新出費は警告して」とのルールもあります。

この状態で競売を始めると、

「高リスク・高手間の物件を、
いま以上の借金リスクを背負ったまま扱う」

ことになります。
第３エンジンどころか、既存２本のエンジンを巻き込んで止めるリスクが高いです。

3. 現実的な提案：「第３のエンジン」の候補を変える

「不動産に近い第３エンジン」にしたいなら、
競売より 軽い・安全な領域 を先に検討した方がよいと思います。

例：

長尾ビル・戸建て運営のノウハウを使った発信
Xやブログ、noteで
「築古賃貸の現場メモ」「漏水トラブル実録」「リフォーム体験」などを継続発信
将来、少額でも広告収入・有料記事化の可能性

清掃＋賃貸の経験を生かした「現場アドバイス」枠
これは今すぐお金にならなくても、
「顔」と「信用」を積み上げる投資になります。
まずは“競売の勉強と観察”だけにとどめる
実際に入札はしない
3点セットを見て、
「自分ならいくらで入れるか」を紙の上で試算する
これを1〜2年やって、
それでもやりたい と思えたら、そこで初めて少額案件を検討

4. まとめ

はい、理論上は「仕事に近い第３エンジン」にできる分野です。

しかし クロケンさんの今の負荷・借入・家族責任を考えると、
現時点で競売に手を出すのは“メガトン級のリスク側” に寄ります。 December 12, 2025

この回の内容は、さっきの「第3エンジン」議論をさらに慎重側に振る材料になっていると思います。要点だけ整理します。

1. ケースの骨子

父親が地方（大分の山間部）の戸建てを
競売で130万円台で取得
もともと住んでいた家族がそのまま居住
→ 口約束で「家賃7万→5万→1万」にズルズル低下
→ 支払いも飛び飛び

13年経過した今、
建物は傷み、ペット臭も強く
家賃は月1万円・3か月に1回など
事実上「持ち出しリスクだけが残る」状態
講師の結論は、
「すでに元は取れている可能性が高い。
今後の修理・解体リスクを考えると、
いっそその入居者にタダで譲るのも選択肢」

という話でした。

2. 学べるポイント（実務のリアル）

半年以内の「退去申立て」をしないと、長期で抱え込むリスク
競売では、本来
「落札後半年以内に退去を求める簡易な申立て」が可能
これをやらずに“情”でズルズル行くと、
超低家賃＋出口のない負動産になり得る。

強制執行は高コスト
家財搬出・保管まで含めると
→ ファミリー物件で200万円前後かかることも。
落札価格より高くなり得るため、
「やりたくてもやれない」状態に陥る。

地方の戸建ては、売るのも貸すのも難しい
売却価格は
「家賃×利回り」で数百万円が上限になりがち。
一方でリフォーム費・解体費は都市部とほぼ同じ。
結果として
→ “負け”と書いて不動産になりやすい。

競売ビジネスは“宝くじ＋手間”
以前より「おいしい物件」は減り、プロも素人も殺到。
安く買えないのに、
退去交渉
強制執行
荷物処分・ペット臭・設備更新
などの重い手間とリスクだけはそのまま。
3. 「第3エンジン」として見たときの結論
この回で明確になったのは、

競売は
入口：安く買える可能性がある
出口：地方・築古だと「タダで引き取ってくれれば御の字」に近づく

つまり、
「うまくいけば儲かるが、
失敗すると“延々とババを持つ係”になりかねない」

という性質です。

クロケンさんはすでに
長尾ビルというメインエンジン

戸建てと本職という第2のエンジン群
をフル回転させています。

ここに、

「地方の負動産を抱え込む可能性の高い、
時間もメンタルも食うゲーム」
を「第3エンジン」として追加するのは、
リスクの割にリターンが小さく、既存の2本を傷める危険が大きい、
というのがこの動画からの現実的な読み取りだと思います。

4. わたしからの整理
競売は
「数字と法律と現場交渉を全部自分で回せる、
かつ現金クッションも大きい人」の世界。

クロケンさんの場合は
「長尾ビル＋戸建てで培った知見を発信する」方向
を第3エンジン候補にした方が、
資本効率もメンタル効率も良いと考えます。

この動画を見たうえでの私の更新結論は：
競売は「実弾を撃つ対象」ではなく、
当面は“勉強用にウォッチするだけの領域”にとどめるのが妥当。 December 12, 2025

さっきの電話相談の回に続いて、今回の基礎講義のほうを見ると、

「競売＝第3エンジン（仕事に近い副業）」にするハードルはかなり高い

という判断は、より強くなります。

この講義で追加でわかったこと

ざっくり要点だけ整理します。

競売の基本構造
ローン返済不能 → 債権者が差押え → 裁判所が調査 → 競売。
買い手は
裁判所サイトから「3点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）」を読み込む
自分でも現地調査
保証金を「現金」で入れて入札
という流れ。

メリット
通常相場より 2〜3割引、多いと3割超 もありうる。
手続き自体は、慣れればパターン化できる。

本質的なリスク
情報は3点セットと自分の調査だけ。
→ 瑕疵（かし、隠れた欠陥）は全部自己責任。
融資NGになれば、保証金が飛ぶリスク。
占有者（住んでいる人）がいる場合、
退去させるまでの交渉・強制執行のコストと手間
私物放置、嫌がらせなども含め、ストレス要素が多い。
成功しても「安く買えた分」は
退去・リフォーム・売却までの手間とリスクのご褒美、という性格が強い。

向いている人のイメージ（講師の言い方）
「研究熱心な人」
3点セットを“穴があくほど読む”タイプ。
休日に現場を回り、近隣に聞き込みするのが苦にならない人。

「第3エンジン」として見た評価（更新版）

前の2つの動画と今回を合わせて見ると：
競売は
「時間・現金・メンタル」をかなり消費する“重たい副業” で、

リターンは
目利き・交渉・処理能力が高い人が「一定数のハズレを飲み込んだうえで」ようやくプラスにできる世界、
しかも今はプロ・半プロも多数参加しており「昔ほどおいしくない」。

クロケンさんはすでに

本職（清掃）

長尾ビル（超本格的な事業）

戸建て・家族・相続・投資
という大きなエンジンを3つ以上持っています。

ここに「高リスク・高手間の競売」を、さらに仕事に近い形で回す余地があるかを考えると、

数年単位で現金と時間にかなり余裕ができる
かつ、わざわざ“トラブルを引き受けるゲーム”をもう1本やりたい

という状態でない限り、主力の第3エンジンにするのは合理的とは言いにくい、というのがわたしの結論です。

現実的な「使い方」の提案

競売そのものは
**「市場感覚・リスク感覚を養う教材」**としてウォッチする。
3点セットの読み方を勉強 →
長尾ビルや将来の通常売買の「リスク見落とし」を減らす。
実際に入札して実弾を撃つのは、
長尾ビル群と戸建てが安定し、
借金圧力が弱まり、
現金クッションと自由時間が増えてから、
「遊撃隊の小さな実験枠」として、1件だけ試すかどうか──という位置づけが限界だと思います。

まとめると：

競売は「仕事に近い第3エンジン」ではなく、
今は“研究・教材用サブメニュー”に留めるのが安全。 December 12, 2025