次回の #クレイジージャーニー は
#ラッパー #Awich
深夜特別編！ #カンボジア ストリート取材旅！

12/8月曜のOAまで待てない皆さまのため
これまでの超貴重映像を公開！

「あなた薬やってるでしょ？」
飲む必要がなければ飲まない…
現状から抜け出せない…
#チャイナタウン 現役窃盗団に直接取材！ https://t.co/1Vn7asjLrn December 12, 2025

大好きすぎるアンティークショップに参拝し、ミャンマー、カンボジア、インドネシアの仏像たちの在籍を確認😌いつかお迎えできるだろうか…✨ December 12, 2025

@roaneatan2 カンボジアで農業教えてちょっと目を離すとこんな感じになってた December 12, 2025

@ikumen_arasaa_ 左翼って
よく被害者を加害者にすり替える
屁理屈をひねり出す卑怯者たち
共産主義革命の論理がその典型だ

カンボジアで、共産主義者ポルポトが
それまで社会をリードしてきた文字読める人たち
国民の４分の１を大虐殺したのがこの論理 December 12, 2025

参加させていただきました💙楽しかった！！！！
カンボジアで買ったゾウさんTシャツに、スンスンひっさげて参戦💙 https://t.co/BdefYZwnii https://t.co/ZeLQ9JSaaY December 12, 2025

ライセンス取り消し後もなぜか堂々と営業してたHuione
それを放置してたカンボジア金融当局にも非難が集まってる模様

グダグダの金融当局に保証が何もないカンボジアの銀行
預金するより金買ったほうがエエのぅ
https://t.co/erJ1sM5DB9 https://t.co/sWfeFDyCbH December 12, 2025

【深夜特別編！ #カンボジア ストリート取材旅】
#ラッパー #Awich

世界のストリートを取材して
自身の言葉で綴り #ラップ を届けるAwich

かつて音楽が奪われた国が大熱狂！！
国民の英雄 #VannDa とは！？

12/8月曜よる11時56分！※一部地域を除く
放送後は #TVer で！

#クレイジージャーニー https://t.co/QHLJ1KS2iF December 12, 2025

【徹底検証】カンボジア不動産「熱狂のあと」
Vol.7 金融システムを守る「最後の切り札（AMC）」と将来展望

▪️なぜ通常の手法ではダメなのか：「ドル化経済」の制約
AMROがAMCのような強力な構造的アプローチを推奨する背景には、カンボジア特有の事情があります。カンボジアでは米ドルが広く流通しているため、NBCは他国のように「自国通貨を大量に発行して銀行を救済する」あるいは「為替レートを調整して輸出競争力を高める」といった伝統的な金融政策を自由に行使することが困難です。金融緩和による救済手段が限られている以上、不良債権問題がこじれれば、実体経済へのダメージが長引くリスクがあります。だからこそ、AMCのような枠組みを用いて、物理的に不良債権をバランスシートから切り離すという抜本的な外科手術が必要とされているのです。

▪️資産管理会社（AMC）による「秩序ある処分」
金融機関にとって、担保価値の変動リスクを管理しつつバランスシートを健全に保つことは経営の生命線です。しかし、個別の銀行がリスク管理のために担保不動産の処分（競売等）を急げば、市場全体に供給過剰感を与え、資産価格の不要な暴落を招く「合成の誤謬」が生じかねません。
AMROは、既存の回収手段（償却や個別の回収）では時間がかかり非効率であると指摘し、AMCによる「ウェアハウジング（一時保有）」機能の活用を推奨しています。これは、AMCが不良債権および担保不動産を集約して買い取り、一時的に市場から隔離（保有）することで、投げ売りによる市場価格の暴落を食い止める「防波堤」としての役割を果たします。その上で、市況の回復を見極めながら時間をかけて資産を再編・売却する秩序ある処分を行うことが、資産デフレの連鎖を防ぎ、金融システムを軟着陸させるための鍵となります。

▪️国際的な教訓と制度設計の要諦
AMCの設立にあたっては、過去のアジア通貨危機などの教訓が重要になります。AMROは、韓国のKAMCO（韓国資産管理公社）やマレーシアのDanahartaの成功事例を参照すべきとしています。特にマレーシアでは、通常の司法手続きによらず担保権を行使できる特別法的権限を付与されたことで、迅速な処理を実現しました。法的手続きに時間とコストを要するカンボジアにおいて、こうした強力な権限の付与はAMCの実効性を高めるために不可欠な要素です。
AMROはカンボジアにおけるAMC設計として、以下の3点を強く推奨していますが、これらは同時にカンボジア政府に求められる覚悟でもあります。
*資金調達： 国内債券市場が未成熟である現状を鑑み、政府単独ではなく公的資金と民間資金のハイブリッド型を採用し、民間資本の規律を導入すること。
*資産評価： 帳簿価格での買取はモラルハザードを招くため、「真の経済価値」に基づく適正な評価をベンチマークとし、透明性の高い第三者評価を導入すること。
*ガバナンスの徹底: AMCが単なる「不良債権の受け皿」とならないよう、明確な期限（サンセット条項）と厳格な管理体制を設けること。

▪️インフラ開発への期待と結論：市場の適正化へ
不動産市場では、プノンペンの新国際空港やシアヌークビル港の拡張といった国家プロジェクトが、市場回復の起爆剤として語られることが少なくありません。
しかし、インフラの整備はあくまで経済成長のための土台であり、それ自体が直ちに不動産需要を創出するわけではありません。実体経済の回復という裏付けを伴わない限り、巨大インフラの完成が在庫解消の特効薬となることは難しく、経済情勢によっては、市場の停滞が長期化するシナリオも冷静に見積もる必要があります。
2025年末の規制寛容措置の終了は、カンボジア経済が「投機主導の拡大」から「実需主導の安定」へと構造転換するための重要なマイルストーンとなる見込みです。Knight Frankのデータが示す「コンドミニアムの新規供給価格：平米515ドル」という水準は、かつての熱狂的なブームの終わりによる痛みを示すと同時に、ようやく地元の実需層が手の届く健全な市場になりつつあることの証左でもあります。
倭国ではバブル崩壊後の処理を先送りし、「失われた10年」と呼ばれる長期停滞を招いたことは、国際的な教訓です。AMRO提言は、カンボジア政府に対し、このような失敗を繰り返さず、早期かつ断固とした対応をとることで、市場の不確実性を払拭することを提言しています。痛みを伴うバランスシート調整を迅速に進め、実需に基づいた強靭な金融システムを再構築することが、カンボジア経済が再び持続可能な成長軌道へと戻るための道です。
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💡 【深掘りコラム】アナリストの視点
テーマ：あなたはどう動く？
「まだ下がる」と見て静観するか、実需の底堅さを信じて選別買いに向かうか。2025年は勝者と敗者を分ける歴史的な転換点になります。
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【徹底検証】カンボジア不動産「熱狂のあと」
Vol.6 中国発「3割安」の衝撃と、慎重な投資判断

▪️中国発「3割安」の衝撃波：先行する不況対策と波及リスク
さらに市場を揺るがしているのが、最大の投資元であった中国国内の動向です。中国ではカンボジアに先駆けて不動産不況が深刻化しており、その事後処理も先行して進められています。
特筆すべきは、債権回収を急ぐ中国の銀行が、時間と手間の掛かる司法競売の手続きを選択せず、担保不動産を市場価格より30%から50%も低い価格で直接売却（投げ売り）し始めているという点です。
中国本国でこのような「なりふり構わぬ資産処分」が常態化すれば、同じく中国系資金で開発されたカンボジア国内の資産についても同様の圧力が波及する懸念があります。流動性確保のために資産処分を急ぐ動きが強まり、カンボジア市場でも大幅な安値での成約が相次ぐリスクは無視できません。

▪️市場の「二極化」：優良物件と価格帯による明暗
ただし、市場全体が一様に崩れているわけではありません。不動産市場では「二極化」が進行しています。
一つは「立地」による二極化です。立地条件が良く、管理が行き届いた都心の優良物件は、依然として底堅い需要を維持している一方で、供給過剰が著しい周辺エリアや、インフラ整備が追いついていない地域の物件では価格調整圧力が強まっています。
もう一つは「グレード（価格帯）」による二極化です。かつて市場を牽引した高級コンドミニアム（High-end）の需要が減退し、在庫が積み上がる一方で、現地の中間層でも手の届く低価格帯（Core/Affordable）の物件は、実需に支えられて相対的に堅調な動きを見せています。市場は今、投機的な「夢」を売る段階を終え、現実的な「住まい」を提供する段階へと完全にシフトしています。

▪️「買い場」か「底なし」か：慎重な判断が必要な局面
見方を変えれば、これまで高嶺の花であった不動産が、実需層にとってはかつてない好条件で取得できる「買い場のチャンス」が到来しているとも解釈できます。
しかし、現時点が「価格の底」であると断定するのは早計です。市場には依然として「販売数の10年分」に相当する膨大な在庫が積み上がっており、前述した金融機関による担保処分の本格化（2025年末の崖）が予想されていることを踏まえれば、需給バランスがさらに緩み、価格調整が長引く可能性も十分に想定されます。したがって、今は「買い場」であると同時に、底値を見極めるための極めて慎重な判断が求められる局面でもあります。
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💡 【深掘りコラム】アナリストの視点
テーマ：利回り神話の崩壊
在庫が10年分あるということは、賃貸市場でも壮絶なテナント争奪戦が起きることを意味します。「コンドを買えば高利回りで貸せる」という時代は終わりました。供給過剰で家賃相場が押し下げられる中、インカムゲイン狙いの投資は、空室リスクと賃料下落の二重苦に直面する「冬の時代」に入っています。
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【徹底検証】カンボジア不動産「熱狂のあと」
Vol.5 全セクターに及ぶ下落トレンドと商業市場の苦境

▪️NBCデータが示す「27ヶ月連続下落」と長期調整
コンドミニアムの価格調整は、特定のセクターだけの現象ではありません。カンボジア国立銀行（NBC）が公表する住宅不動産価格指数（RPPI）のデータは、2023年7月以降、直近の2025年9月までのデータで27ヶ月連続の前年同月比マイナスを記録しています。
これは、コンドミニアムの新規供給価格が極端に乖離しただけでなく、市場の価格調整局面が、住宅市場全体に及ぶ構造的かつ2年3ヶ月という極めて長期にわたる現象であることを、NBCの公式データが裏付けていることを意味します。

▪️商業・オフィス市場の苦境：周辺国と比較して突出する空室率
調整の波は商業分野にも及んでいます。
Knight Frankのレポートによると、プノンペンのリテール（商業施設）市場では、消費支出の低迷と供給過剰が重なり、2025年上半期の空室率は約37.8%（稼働率62.2%）まで悪化しました。
また、オフィス市場においても、プライムグレード（最高級）物件の空室率が26%に上昇するなど、需給の緩みが顕著です。
これらの数値は、近隣の東南アジア諸国と比較しても突出して高い水準にあります。例えば、ベトナム（ホーチミン・ハノイ）やタイ（バンコク）の主要商業エリアやプライムオフィスの空室率が、一般的に1桁台〜10%台前半で推移している（Knight Frank各国のレポート参照）のと比較すると、プノンペンの30〜40%に迫る空室率は、同都市が直面している供給過剰の深刻さを如実に物語っています。

▪️実需の「ボレイ」市場も停滞
カンボジア人の実需が堅いとされてきた「ボレイ（ゲート付き低層住宅地）」市場でさえ、例外ではありません。レポートによると、ボレイを含む低層住宅（Landed Housing）の販売率は総在庫の5%未満に留まっており、市場全体が停滞しています。これは、現地の中間層にとっても、現在の金利水準や経済状況下での住宅購入が容易ではないことを示しています。
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💡 【深掘りコラム】アナリストの視点
テーマ：ショップハウス神話の崩壊
「住みながら商売できる」と鉄板投資だったボレイ内の店舗付き住宅（ショップハウス）も苦戦しています。商業エリアの過剰供給でテナントが付かない空室が急増。「建てれば埋まる」時代は終わり、立地を誤れば収益を生まない「負動産」化するリスクが高まっています。
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【徹底検証】カンボジア不動産「熱狂のあと」
Vol.3 需給の崩壊：法規制の歪みと「在庫10年分」

▪️投資と実需の決定的乖離：法規制が生んだ「歪み」
現在の市場停滞の背景には、景気循環的な要因以上に、不動産セクターにおける構造的な需給ミスマッチがあります。過去数年間に供給された物件の中に
は、現地の所得水準とはかけ離れた高級コンドミニアムが、実際の需要を無視する形で大量に建設されました。
この背景には、カンボジア特有の法規制があります。カンボジア憲法下では外国人の土地所有が固く禁じられていますが、2010年の法改正により、外国人も「コンドミニアム（2階以上の建物の区分所有権）」であれば合法的に保有できるようになりました。
この制度解禁により、カンボジアの成長を取り込みたい海外投資マネーにとって、コンドミニアムが唯一の「受け皿」となりました。その結果、海外資金がこの特定の市場に一極集中し、実需不在のまま、キャピタルゲイン（転売益）やインカムゲイン（家賃収入）を期待する外国人投資家向けの物件ばかりが乱立する事態を招いたのです。
しかし、そうした高額物件に高い家賃を払って居住できる層は、主にカンボジアに駐在する外国人や一部の富裕層に限られます。プノンペンの経済がいかに発展しようとも、こうした高額家賃を負担できるテナントの数が、わずか数年で何倍にも急増するわけがありません。
つまり、法規制により投資対象としての「供給」はコンドミニアムへ爆発的に集中しましたが、それを支える「実需（テナント）」が追いついておらず、結果として空室率の高止まりと利回りの低下を招いています。この「外国人投資家向け供給と現地実需の乖離」こそが、現在の市場が抱える最も深刻な構造問題です。

▪️AMROとKnight Frankが示す「在庫の山」の正体
市場の需給バランスの悪化については、複数の権威あるデータが一致して警鐘を鳴らしています。まず、世界的な不動産コンサルティングファームであるKnight Frank（ナイトフランク）が発表したレポート「Cambodia Real Estate Highlights H1 2025」によれば、2024年末時点でプノンペンの未販売住宅在庫は約39,000戸に達しており、投機的需要の剥落が市場の重石となっています。
さらに、AMROの年次報告書（2025年）におけるデータ分析は、より衝撃的な現実を突きつけています。同報告書では、2024年末時点の未販売住宅戸数を38,714戸と特定しており、これは前述したKnight Frankの推計値（約39,000戸）と極めて近い数値です。異なる情報源がほぼ同一の数値を弾き出したことは、この在庫データが極めて信憑性の高い「紛れもない事実」であることを裏付けています。
加えて、同報告書の棒グラフによると、この在庫規模は毎年の平均販売数のほぼ10年分に相当する規模で滞留しており、その過半数がコンドミニアムで占められています。これは単なる在庫調整の域を超え、市場が消化しきれない供給過剰を抱えていることを示唆しています。
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💡 【深掘りコラム】アナリストの視点
テーマ：「10年分」の異常値
健全な不動産市場の在庫回転期間は通常12〜18ヶ月です。プノンペンの「約120ヶ月（10年）」はその約8倍。仮に明日から新規着工をゼロにしても、在庫解消には干支が一回りする時間を要します。この数値は、調整がいかに長期戦になるかを物語っています。
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#りえこさん冒険の思い出
その1692

カンボジア🚴アンコールトム遺跡の中🤸外から見ても大きな顔が中から見るとなお 大きい🕺迫力がある〜かな？
#旅 #watercolor #水彩画 #カンボジア
https://t.co/O6zBXIWDjQ https://t.co/6pbQddi7JH https://t.co/38rhBaE65p December 12, 2025