【徹底検証】カンボジア不動産「熱狂のあと」
Vol.6 中国発「3割安」の衝撃と、慎重な投資判断

▪️中国発「3割安」の衝撃波：先行する不況対策と波及リスク
さらに市場を揺るがしているのが、最大の投資元であった中国国内の動向です。中国ではカンボジアに先駆けて不動産不況が深刻化しており、その事後処理も先行して進められています。
特筆すべきは、債権回収を急ぐ中国の銀行が、時間と手間の掛かる司法競売の手続きを選択せず、担保不動産を市場価格より30%から50%も低い価格で直接売却（投げ売り）し始めているという点です。
中国本国でこのような「なりふり構わぬ資産処分」が常態化すれば、同じく中国系資金で開発されたカンボジア国内の資産についても同様の圧力が波及する懸念があります。流動性確保のために資産処分を急ぐ動きが強まり、カンボジア市場でも大幅な安値での成約が相次ぐリスクは無視できません。

▪️市場の「二極化」：優良物件と価格帯による明暗
ただし、市場全体が一様に崩れているわけではありません。不動産市場では「二極化」が進行しています。
一つは「立地」による二極化です。立地条件が良く、管理が行き届いた都心の優良物件は、依然として底堅い需要を維持している一方で、供給過剰が著しい周辺エリアや、インフラ整備が追いついていない地域の物件では価格調整圧力が強まっています。
もう一つは「グレード（価格帯）」による二極化です。かつて市場を牽引した高級コンドミニアム（High-end）の需要が減退し、在庫が積み上がる一方で、現地の中間層でも手の届く低価格帯（Core/Affordable）の物件は、実需に支えられて相対的に堅調な動きを見せています。市場は今、投機的な「夢」を売る段階を終え、現実的な「住まい」を提供する段階へと完全にシフトしています。

▪️「買い場」か「底なし」か：慎重な判断が必要な局面
見方を変えれば、これまで高嶺の花であった不動産が、実需層にとってはかつてない好条件で取得できる「買い場のチャンス」が到来しているとも解釈できます。
しかし、現時点が「価格の底」であると断定するのは早計です。市場には依然として「販売数の10年分」に相当する膨大な在庫が積み上がっており、前述した金融機関による担保処分の本格化（2025年末の崖）が予想されていることを踏まえれば、需給バランスがさらに緩み、価格調整が長引く可能性も十分に想定されます。したがって、今は「買い場」であると同時に、底値を見極めるための極めて慎重な判断が求められる局面でもあります。
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