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2025.12.01 13:00
:0% :0% （30代／男性）
人気のポスト ※表示されているRP数は特定時点のものです
除去住青旅，给大家再推荐一个微信小程序，叫“一间次卧”，以前很多airbnb的房主现在在这个小程序把自己的次卧拿出来招待客人，也很好玩，除此之外，大家也可以在小红书搜索“来xxx住我家”这样的句子，比如来“来上海住我家”会有很多不错的选择，但大部分都有性别限制，也要注意安全！一定要提前沟通好哦 https://t.co/zL8TGKPyKX December 12, 2025
6RP
Gemini Chrome 的体验简直“离谱”，这才是浏览器 AI 该有的样子，太爽了。
我算是最早一批体验到 Gemini for Chrome（下文简称 Gemini Chrome）的用户，至今已深度使用近 3 个月。它到底有多好用？
这么说吧，我曾是 Edge 浏览器的忠实用户，用了足足 5、6 年。但自从 Gemini Chrome 出现后，我的主力浏览器已经彻底变回了 Chrome。毫不夸张地说，我已经离不开它了。
一句话：Gemini Chrome 重新定义了浏览器 AI 助手，让复杂的「上下文工程」变得像呼吸一样自然。
1⃣ Gemini Chrome是什么？
是原生深度嵌入 Chrome 浏览器的一个 AI 助手。点一下右上角图标，或者直接按下快捷键（Alt+Q），它就会从侧边栏滑出。如下图所示。
2⃣Gemini Chrome的价值
以往我们使用 AI 工具有一个巨大的痛点：提供上下文极其繁琐。
为了让 AI 理解我们的意图，我们需要不断地复制粘贴文本、上传文件、截图标注。我们花费了大量时间在“喂”信息，而不是在解决问题。
而 Gemini Chrome 的革命性价值就在于，它能自动、无缝地理解你正在浏览的内容。
懂“上下文工程”的朋友都知道这意味着什么。上下文工程，就是“为语言模型提供足够背景信息，使任务具备可解性的艺术”。
Gemini Chrome 让你不再需要繁琐地上传截图或复制文本，Gemini 就在那里，随时准备基于你眼前的页面进行分析、总结、创作。
这种“行云流水”的体验，才是 AI 时代该有的样子。
3⃣Gemini Chrome 核心功能与应用场景
1. 即时页面交互：你的专属阅读和写作教练
这是最基础也是最高频的场景。在浏览任何网页时（无论是公众号文章、论文 PDF 还是在线文档），按下Alt+Q即可。
实战 A： 遇到百度文库这种无法复制的网页？直接让 Gemini 总结或提取文字，轻松绕过限制。
实战 B： 我经常在 Notion 写草稿，直接唤出 Gemini 帮我润色一段话，或者基于当前页面写一篇小红书文案。全程不需要切屏，不需要离开当前页面，思路非常连贯。如下图所示小红书正文创作。
2. 跨标签页信息整合：AI 时代的“超级大脑”（杀手锏）
这是 Gemini Chrome 碾压其他同类工具的“杀手锏”功能。
在对话框中，你可以点击“+”号或直接输入“@”，轻松添加其他已打开的标签页作为上下文。另外，新版的角标页设计也更加美观和直观。
实战：我打开了 5 篇关于 AI 新技术的文章，直接跟 Gemini 说：“@这5个标签页，帮我综合写一篇科普文，对比它们的观点。”
3. 流畅的对话体验：Live 语音对话模式与历史记录
Live 模式（语音对话）： 现在 PC 端也支持 Live 模式了。你可以直接开口跟它对话，关键是它能看着你的屏幕回答。这非常适合头脑风暴，那种感觉就像身边坐了一个真人在跟你讨论屏幕上的内容。
历史对话追溯： 点开 Gemini Chrome，你可以轻松选择最近的对话记录，继续之前的讨论。这对于处理复杂任务至关重要，保证了工作流的连贯性。
4⃣未来：它不仅仅是助手，是 Agent
Google 还预告了 Gemini Chrome 即将迎来的更强大的功能，预示着从“助手”到“智能体（Agent）”的演进：
1. 自动任务执行（Agentic 功能）
未来，Gemini 将具备“任务执行助手”功能，能自动处理线上事务。比如，你告诉它“帮我回复微信对话”，或者“把这些商品加入购物车并结算”。Gemini 将在网页上代你完成操作，而你只需说明目标，省去重复、耗时的点击就像Claude for Chrome一样。
2. 智能历史检索
你是否经常忘记上周看到的某个重要网站？未来，你只需问 Gemini：“我上周看到的那个核桃木书桌的网站是什么？” Gemini 就能通过语义理解，帮你快速定位，远比传统的关键词搜索历史记录要智能。
5⃣如何才能体验到 Chrome Gemini？（亲测有效）
目前Chrome Gemini已经正式在美国市场发布了，相比内测阶段，体验要求低很多。但还是必须满足这三个硬性条件：
1-网络环境： 必须是美国（US）节点。
2-会员门槛： 你的 Google 账号得订阅 Gemini Advanced (Pro 或 Ultra)。
3.账号归属地： 这是最关键的，你的 Google 账号所在地必须被判定为美国。
4.如何查看和修改账号所在地？
点击你的头像，查看“服务条款”，可以查看你账号的国家/地区信息。
如果显示的国家不是 US，别急。保持美国节点挂着（通常需要几天到一周），多用用，系统会自动把你的号“迁徙”过去。
等地名变了，再等个两三天，Chrome 右上角那个闪闪发光的 Gemini 图标就会自动出现了。
相信我，一旦用习惯了，你就真的回不去了。
OK以上就是本次分享的所有内容了，若对你有帮助，不妨点个赞，加个关注。
有什么问题，欢迎评论，我看到后会一一回复的。 December 12, 2025
5RP
快过年政策又收紧了，最近要处理U的朋友还是小心一些🥹安全最重要~这时候一张港卡的重要性又凸显了🫨🇭🇰
月初11.3在香港申请HSBC One，11.9在深顺利收到了
之前还看到小红书上有些人找中介被忽悠几千...🤦🏻♀️
但其实办理真的0难度，只要肉身在hk，线上半小时就能搞定，激活也简单~
💳汇丰One有啥好处？
•出金友好：环球转账快（同名账户内地免手续费），汇率实时，币圈USDT→港币秒变现
•多功能：红狮子借记卡支持银联+Visa，内地ATM取现、微信/支付宝绑定，海外消费无压力
劣势：汇率偶尔差0.5%，关户随机
📖必备材料：
1. 身份证：正反面，有效期>6个月
2. 港澳通行证：有效期>6个月
3. 出入境记录：赴港后用微信搜“移民局12367”小程序下载PDF（激活必备）
4. 手机：支持NFC（iPhone 7+或安卓高端机），开通国际漫游（提前买好够用的流量包）
5. App：香港版HSBC HK（Apple Store搜，内地下不了的用VPN或到港WiFi下）
✍🏻申请流程：
2025年6月后，线下暂停普通One，只剩线上！
肉身在香港开卡就行，周末客服也在线👩🏻💻实在整不明白打个电话求帮助也方便
1. 下载&启动：
· 搜“HSBC HK”下载（香港区App Store，切WiFi稳）
· 打开→选“我没有任何账户”→国家/地区“中国”
2. 选账户&验证：
· 开立汇丰账户→选“汇丰One”（免年费那款）
· 个人信息：姓名（英文拼音）、生日、邮箱/手机号（收短信验证码）
· 证件验证：NFC读港澳通行证（贴手机背，听到“滴”声，iPhone别用壳挡）
3. 上传&填写：
· 上传身份证/通行证照片+出入境PDF（激活时用）。
· 地址：用英文/拼音填2行（每行<20字符，打印手敲防复制失败）。通信地址用中文现住地（寄卡用）。
· 开户原因：选“日常消费/投资”（别直说“出金”）。
· 资金来源：工资/投资。
后面按步骤提示填写就好啦，☎️等拿到卡打电话给在线客服激活就OK啦
👉🏻激活后别急着大额转账，先存100港币“暖场”，前3天别提现，防风控
❗唯一一个很重要的一点就是
申请的时候关闭vpn！！
首次申请的时候就因为这个申请失败🤦🏻♀️浪费了近半个小时重新填写核对🥹
✅祝大家都能开卡成功！ December 12, 2025
5RP
#南通文旅 #息烽刨坟 #香港大埔大火
三件事像病毒一样在网上疯传，把习近平吓坏了，生怕2022白纸革命重演，习命难保。11月28日，习近平在中共中央政治局第二十三次集体学习时强调：
健全网络生态治理长效机制
持续营造风清气正的网络空间
这才是二十一大前最后一次“收网总动员”。
二十一大在2027年秋天，从现在起倒计时24个月，整个互联网正式进入“战时状态”，所有之前还能睁一只眼闭一只眼的灰色地带全部清零。2022那72小时把中南海吓狠了。
白纸运动证明：只要微博、微信、抖音同时失控三天，街头就能成规模。习近平这次讲话的核心恐惧就八个字：
“绝不能再次失去网络，就失去街道”。
给所有平台开出最后通牒：一年半内彻底站队。
字节、腾讯、B站、快手、小红书……
要么在2026年底前把自己改造成“有算法的央视”，要么等着被肢解、国资入主、负责人进秦城，二选一。
真正要砍掉的不是黄赌毒，而是“有组织的非官方话语”。
“切断利益链、 产业链”指向的精准目标：
能同时驱动几万个账号的MCN矩阵
几小时就能冲破热搜的超话社区
女权、劳工、民族、地方维权等所有能跨地域串联的放大器
这些才是2022年让系统差点翻车的真正“黑手”。
习强调：利用互联网传播中国声音、讲好中国故事，生动展现可信、可爱、可敬的中国形象。
翻译成白话： 什么大火，天灾人祸一律禁止，把在街头拼命送外卖的大学女生，却食不果腹的大学生拍成青春的浪漫那才是正能量。 December 12, 2025
2RP
直播自杀的烟花：谁在点燃国人的绝望？
11月30日早上7点46分，湖南郴州北湖区同心路华泰城，一场烟花炸开了天。不是喜庆的爆竹，而是浏阳勇鑫烟花店老板彭海勇用生命点燃的怒火。他先在微信群里发视频，坐在车里仰头灌下一瓶农药，眼睛红得像要滴血着怒吼：“彭生智，你这是逼我没法活！”然后，他留下一封实名遗书，控诉当地官员吃拿卡要、副市长彭生智“一刀切”懒政、环保局和城管局贪官只顾升官发财，把老百姓往死里逼……
最后，他点燃店里百万货值的烟花爆竹，蘑菇云冲天而起，周边居民一片狼藉，3人受伤。
这爆炸的浓烟滚滚更像是绝望炸裂的声音。
彭海勇不是疯子。他在遗书里说，这不是他一个人的事，是整个烟花行业的潜规则。街道办书记、环保局、城管，一个个上门索礼、不付账拿货，甚至明目张胆要钱。副市长彭生智呢？据他描述，就是个高高在上的决策者，一纸文件“一刀切”关停行业，不问老百姓死活，还涉嫌作风问题。彭海勇吼得撕心裂肺：他们从不把老百姓放在眼里！他喝药时，手抖着展示瓶子，像在对镜头说：看，这就是你们的杰作。
视频传开，网友炸锅，有人说年轻人真勇，有人骂有种炸彭生智家，而更多人在感叹——这不就是我们吗？下一个崩溃的可能就是我。
为什么一个老板要直播自杀，用爆炸做最后的表演？这不是意外，这是整个社会的慢性毒药在发作。过去几年，类似事一桩接一桩：2023年，湖南浏阳烟花厂老板因环保罚款和欠薪，吞药自尽；
2024年，江西小店主被城管砸店后，上吊留遗言控诉逼良为娼；
再往前，河南农民因征地补偿被拖欠，浇汽油自焚。
数据不说谎，卫健委报告显示，2024年国内自杀率上升了15%，底层小生意人占比最高。为什么？因为在那条求生线上，每个人都像彭海勇一样，随时等着别人拉闸。
想想看，开个小店，辛辛苦苦进货、拉关系、熬夜盘点。突然，环保局来，说你污染，罚款几万；
城管上门，书记要礼品，不给？店关门。
副市长发文件，行业整治一刀切，全线停业。
你货压几百万，贷的款还不上，家里老婆孩子等着吃饭。投诉？信访办让你滚蛋，说影响稳定；媒体删帖封号。法院立案难如登天。你不是在做生意，你是在跟权力玩俄罗斯轮盘——谁知道转到哪一枪，自己就会爆头。
这里的社会，像一台高压锅，盖子焊死，只出气不出声。表面GDP飞涨，高铁四通八达，可底层呢？维稳高于一切，官员的KPI是不出事，老百姓的“事”就是他们的“事端”。彭海勇的遗书说，这是“所有烟花爆竹店主想反映的问题”——对，整个小微经济都这样。2025年，经济下行，失业率隐形破10%，小店倒闭潮一波接一波。不是市场问题，是权力问题：吃拿卡要成常态，举报等于找死。为什么直播自杀？因为这是最后的喇叭。正常渠道全堵死，你不炸开一条裂缝，谁能听到你的声音？
彭海勇不是在自杀，他在用生命直播控诉，让全世界看到：你们逼的我无路可走……
什么样的社会，才会逼得底层社会直播自杀？一个规则只为权贵服务的社会。一个“稳定压倒一切”的社会，一个表面和谐，骨子里腐烂的社会。
彭海勇的爆炸，更像是镜像。
镜像里，有走投无路的外卖员当街崩溃，嚎啕大哭；
有房地产政策突然转向，面对高额房贷和失业的中产者无助的抽泣；有倾尽积蓄，学业有成，却就业无门的年轻人；
有苦心创业，被刁钻的政策善变的规章制度，罚款至倾家荡产、血本无归的小本经营者……
锅里的水越来越烫，盖子越来越紧。经济寒冬，权力不松口，底层只能自爆。
想没想过，下一个崩溃的，
是你对门的饭馆老板？还是街角的快递小哥？是负债累累的出租车司机？还是无力还房贷的销售经理？………
那些还没直播的崩溃，也许正在路上，他们没有炸店，但是已经万念俱灰破罐破摔，日子像行尸走肉。很多人，已经连吼的力气都没了。但他们，也同样是埋在整个社会不知道什么时候会爆炸的火药桶。 December 12, 2025
1RP
#锡安109教案 锡安教会代理牧者龙降恩上线新媒体《国度换日线》，分享锡安教会的历史和现在。收听这个Podcast，了解关于锡安教会的一手信息。
“本集《國度換日線》，書睿邀請到錫安教會的牧者、多年同行的好友 龍降恩牧師。這不是一集容易錄的節目，因為我們討論的不是歷史，也不是新聞，而是一群真實存在的弟兄姊妹正在經歷的現況，是仍然在延續、仍在發生、仍在重壓之下的信心旅程。
錫安教會從 2007 年創立，以不到 20 人的家庭聚會開始，十年間成長為中國最具代表性的「新興城市家庭教會」——既不同於農村家庭教會，也不屬於官方三自系統，而是一條「第三條道路」：公開、城市化、年輕化、神學紮實、使命明確。教會曾租下大型場地、建立多語堂會、開設書房、咖啡空間，甚至裝備中心，呈現出中國城市教會蓬勃而美麗的畫面。
然而 2018 年的秋天改變了一切。大批警察突襲聚會點、器材被毀、會場被查封、牧者限制出境、家庭被迫分離。在那之後，中國的宗教監管進入急速收緊期，人臉辨識、微信監控、金流追蹤，使教會「退無可退」。正如龍降恩牧師所說：「今天不是高調低調的問題，是沒有任何退路。」
訪談中，龍降恩牧師談到 fear（恐懼）、fatigue（身心的疲勞），也談到 Father’s Love（天父的愛）、Family’s Support（全球肢體）。他引用明日牧師的牧函：「不可丟棄勇敢的心。」這句話成為整個教會在逼迫下的屬靈錨點。
全球華人教會為何不能只是「旁觀者客觀」？
逼迫不是「別人的事」
普世教會是一個身體：「一個肢體受苦，所有肢體一同受苦」
歷史上，逼迫是教會的常態；自由才是例外
他的呼籲與海外媒體引用的語氣一致：中國教會需要的是同行而非同情。
十字架神學：信息與方法都不能靠權力 福音的道路就是十字架的道路，教會不是靠政治力量，而是靠受苦、盼望與復活的見證走下去。
我們不能把中國教會的苦難視為「他們的故事」，因為基督的身體只有一個。一個肢體受苦，整個身體就一同受苦。而十字架，不只是信息，也是方法。 逼迫不是終點，而是復興常常開始的地方。
這是一集沉重，但充滿盼望的對話。
願我們用愛去抵抗恐懼，用信心穿越黑暗。
＿＿＿＿＿
『我心想往錫安，神的城座落在那裡。雖然行過流淚谷，必蒙秋雨的恩福。』
（《約珥書》2:23「錫安的民哪，你們要快樂，為耶和華你們的上帝歡喜；因祂賜給你們合宜的秋雨，為你們降下甘霖，就是秋雨、春雨，和先前一樣。」
《詩篇》84:6「他們經過流淚谷，叫這谷變為泉源之地；並有秋雨之福蓋滿了全谷。」） ”
https://t.co/LCt9IKSs6a December 12, 2025
令我意外的是，这篇帖子不少在夜场上班的姐妹能理性讨论真实收入
真正破防的是那种红包妹、陪玩妹、门槛妹（努力拍图的不算）
这种气急败坏的，就是偷偷吃到了红利的，还怕其他姐妹知道，这种抽姐妹的水最狠了，姐妹出次台能抽他妈的50%，做次几百的玻尿酸能他妈干到上千一针，纯剑冢
我说实话，你们他妈不就仗着自己年轻一点吗，穿他妈几块钱一条的廉价黑丝就觉得自己成超模、大网红了，一堆乌龟上赶着送钱
我百分之二百尊重在正经夜场上班的姐妹，在脸上花这么多钱，喝这么多酒，熬这么多夜，受这么多气这钱该你赚
你有你的故事我也理解，大家都出身贫苦，也遭遇过变故
报个真实的数据
红包妹，陪玩妹在这两年行情最好的时候，压根就不用陪睡，过来喝酒吃个夜宵，先扫500-2000
加个微信 500
看个朋友圈 500
陪玩妹他妈的开个变声器，时薪几百都出来了，我说白了你在屏幕后面穿个皮套是人是狗都不知道
反正每一步都明码标价等着你呢
你就告诉我心疼这些人有什么意义？人家把你当凯子硬杀呢
还有些龟男，这种畜生最精了
这种东西压迫同性是不敢的，只敢暗搓搓的背地里捅刀子
这种男的比女的还怕真相被戳穿
典型的“夹缝男性”
在男人堆里没地位
在女人堆里没吸引力
在社会上没能力
靠着骂你的同性在女性那获取一点点可怜的被关注感
被我戳穿幻觉后恼羞成怒
最坚实的维护“男性被剥削体系”的一环，最忠诚的男性利益背叛者
“只要男性继续跪着，我作为最低等舔狗也能分一口汤。”
说你傻吧，比谁都精，想靠着一点小聪明来实现大效果就你最懂性价比了 December 12, 2025
昨日突然、天津在住時代に一緒にクラブ遊びをしていた中国人から微信が来た。ここ数年連絡が無かった彼は現在上海に住んでるのだけど、まぁこんな感じに。
〜ｲｶﾔｸ〜
ポパイ「今東京それとも天津？」
「最近ハードグルーヴテクノが好きであん時君天津でテクノ回してたよね」
ﾔｸﾂﾂﾞｸ↓ https://t.co/3fjbeTVL5i December 12, 2025
后续还将不定期举办，欢迎加我们微信，留言您所在的城市，下一次我们将去往呼声最高的城市举办🥸
代孕💭费用多少🫁河南
有偿捐卵🪳子宫🌴福州代孕
包成功试管代孕步骤全套服务，多囊卵巢综合症试管代孕生子孕母的费用，捐卵上岸试管代孕中心怎么联系 December 12, 2025
炒币狂赚A8，出金却怕冻卡？
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包落户试管代孕步骤微信群，促排试管代孕机构孕母的费用，奶爸带娃试管代孕技术哪个成功率最高 December 12, 2025
契約精神の欠けた社会の中で、
浜崎あゆみは、彼女を支えてきたファンに「契約精神とは何か」を見せてくれました。
昨日、中国語の微信で最も人気だった記事は「私は浜崎あゆみのファンになった」――
これほどまでに努力する歌手を、
好きにならない理由はありません。 https://t.co/7OlFGgt4yV December 12, 2025
在美国如何买房？
对于绝大部分普通家庭而言，住房费用是一生中最大的开支。比如，在2023年的美国，普通家庭要把三分之一的收入花在住房上；相比而言，食物开支占收入的比例仅为12%。
当然，住房开支不仅仅是针对自住房的费用，而且也包含了租房的费用。事实上，美国家庭的住房拥有率大约为三分之二；换句话说，三分之一的家庭在租房子住。
我买房子是非常晚的。刚来硅谷工作的前几年，我总觉得这里的房价有泡沫，涨幅根本不可持续。然而，就在我观望时，硅谷的房价从2010年的低点，一路高歌猛进。
最终，我才在2014年买下了人生中的第一个自己的独立屋，从此告别了租房的岁月。2021年，我家换了一个更大的别墅房，并把先前的房子卖掉了。
我身边有不少年轻朋友问我买房的问题。我今天就简单介绍一下在美国买房的一些入门知识。
一、为什么要买房？
1. 生活方式的选择
和很多人一样，我自己经历了十四年的租房岁月，先后换过五个公寓房，平均三年换一次房子。期间，我们经历过很多不愉快的事情，包括噪声、房子维修问题等等。
自从我搬进别墅房之后，我发现自己的生活质量有了翻天覆地般的提高。从此，我再也不想租公寓房住了。
因此，我觉得买房最大的动力，不是更高的投资收益率，而是不同的生活方式。
2. 财务上的考量
当然，住自己买的房子，也有财务上的好处。
首先，我们可以利用房贷杠杆，借助房价的增值，实现家庭财富的快速增长。另外，依据美国税法，对于中高收入家庭，房贷利息可以抵税，这进一步提高了买房资金的投资收益率。
以硅谷为例，如果用20%的首付买房，那么资金的年化收益率可以达到15%左右。
其次，如果使用固定利息率，那么房贷的月供是固定的。即使是10年以后、房价和市场上的房租都涨了50%，我们的月供还是一成不变的。这允许我们更好地控制住房开支。
最后，有恒产者有恒心。拥有自己的房产，也会让我们有心理上的安全感。正所谓：此心安处是我乡。
当然，买卖房屋是有交易成本的。比如，买房的平均成本是房价的10%。所以，一般的共识就是：如果你打算在一个地区生活五年以上，就可以考虑买房。否则，选择租房比较合适。
二、买房的过程
在美国，从开始看房子，到最后搬家入住，平均要花半年时间。其主要过程如下。
1. 找贷款专员
首先，我们需要找一个做房贷的专业人士。这个贷款专员会在购房过程中起到关键作用
我们家每次都是找几个大银行的华人贷款专员帮忙做贷款。她们精通中文，还能使用微信联系，沟通起来非常方便。我们家合作过的大银行包括美国银行（Bank Of America）、富国银行（Wells Fargo）和花期银行（Citibank）。
2. 做贷款预批（Pre-approval）
有了贷款专员，我们就会要求她帮我们评估一下：我们到底买得起多贵的房子？
她会考察我的家庭收支、信用分数、家庭负债等因素，初步预估我们能够贷多少贷款。最终，她会出具一份信，叫贷款预批信（Pre-approval Letter）。有了这封信，我们就能向卖房者证明我们的购房实力。
3. 找房产中介
一个有经验、靠谱的房产中介，是买房过程中最关键的专业人士。
对于初次买房的人，我建议你从网络上或者朋友圈里找到几个候选人，然后安排和他们进行面对面的面试。面试的目的是确保你和家人信任这个人的专业能力和沟通技巧，同时确保你们可以愉快地在一起合作。
另外，每个中介都有自己精通的地域。因此，我们一定要找在当地有多年经验的中介。
4. 挑选目标地点（Location）
在房地产市场上，最重要的因素就是：地点、地点、地点。
不言而喻的是，房子一旦买下来，我们可以装修、加盖、甚至推倒重建，但是房子是“不动产”，是无法移动的。因此，它的地点的重要性，再怎么强调都不为过。
在我们要考察房子的地点时，要考虑很多因素，包括学区
、社区环境、通勤的便利程度、噪声、空气污染、犯罪率等等。
5. 看房子
下面就是在我们看中的地区，挑选我们负担得起的房子。
通常，我们可以从Zillow或者Redfin网站上查看市场上待售房子的基本信息，然后在周末的开发日（Open House）去实地考察房子。对于感兴趣的房子，一定要让房产中介过来帮忙把关，确保房子没有大的问题。
如果看中了一个房子，我们应该让中介从卖家那里拿到房屋披露文件（Disclosure），仔细阅读，确保房子没有隐患。
6. 出价
在确定要买一个自己喜欢的房子以后，我们可以和中介一起，准备出价（Offer）。有的中介，会让我们自己决定价位，以避免责任。大部分负责任的中介，会给我们一个她认为的合理价位，供我们参考。
我通常会利用互联网，查看附近地区最近出售的、相似房子的销售记录，从而大致决定一个合理价格的范围。
注意，一个房子的市场价格是很难精确确定的。因此，几个百分点的误差都很正常。
有时候，卖家会让出价最高的几个买家来第二轮甚至第三轮的加价。这时候，我们可以根据对房屋的喜欢程度以及市场行情，决定是否参与加价以及加价的幅度。
7. 完成交易（Close）
如果我们的出价被卖房接受，那么买房基本就成功了。
下面基本就是走过场了，包括：
-- 签正式购房合同
-- 和贷款专员办理贷款手续。
-- 如果有必要，我们可以雇一个房屋检查员检查一遍房子。
-- 签署各种文档
这个过程，大约需要一个月时间。
之后，我们就可以拿到新房的钥匙，搬家入住了
三、房屋的持有成本
很多没有买过房子的朋友，和我当年一样，会高估房屋的持有成本。因此，我觉得需要澄清几个误区。
那么，哪些才是我们真正的房产持有成本呢？
1. 贷款利息
比如我们贷款100万美元买了一个房子，利息率为4%，月供为4770美元。那么我们第一年的月供总额为5.72万美元。但是，其中利息约为4万美元，1.72万美元是还的本金。
在这个例子中，只有4万美元的利息是我们真正的成本，而1.72万美元其实是我们的储蓄！这些钱只是暂时从银行账户里转到了房子的净值里面。
在将来的岁月里，我们可以利用套现再融资（Cash-out Refinance），把这些净值取回来，存在银行或者投资在其它地方，比如股票指数基金。
说到贷款，我建议大家优先考虑利息率更低的可变利息贷款（ARM）产品，而不是30年固定利息产品。由于利息率更低，ARM的好处是不言而喻的。
另外，对于中高收入家庭，如果报税时采用分项扣除（Itemized Deduction），那么一部分贷款利息是可以抵税的。
在上面的例子中，贷款额75万美元以下部分的利息是可以抵税的。也就是说，3万（= 75万 x 4%）美元的利息可以抵税。如果这个家庭的边际税率是35%，那么房贷利息可以省 1.05万（= 3万 x 35%）的税。所以，实际的房贷利息成本就是 4 万 - 1.05万 = 2.95万。
2. 地产税
地产税是另一项持有成本。各州的地产税率和计算方法不尽相同，有些州甚至没有地产税。全美国的平均值大约为1%左右，而硅谷地区的平均值约为1.2%。
3. 维护成本
房子的维护成本当然要取决于房子的年龄、地域和状态等。不过，平均而言，平均每年的维护成本为房屋建筑价值的1%左右。
注意，这个1%对应的是房屋建筑部分，而不包括房子的地皮部分。在很多高房价地区，比如加州，绝大部分的房屋价值来自土地，而不是建筑部分。
比如，一个普通的硅谷地区的独立屋，价格为300万美元，大约250万美元来自那块地皮，而建筑部分只值50万美元。那么，这个房子每年的维护成本大约为5千美元，而不是3万美元！
4. 保险
房屋保险额取决于地域和房屋价值等因素。全美国的平均值约为2千美元。
四、美国的房屋类
在美国，绝大部分房子可以分为三个类型。
1. 独立屋（Single Family Home）
独立屋也就是俗称的“别墅房”。这是美国最常见的户型，也是最有增值潜力的房型。原因非常简单：房子的增值主要来自地皮的增值，而建筑部分的价值通常增长很慢，甚至会下降。 因为独立屋提供了更私密的生活空间、更大的院子和更好的增值前景，所以大部分华人优先购买独立屋。
2. 联排房屋（Townhouse）
顾名思义，联排房屋通常和邻居共享一面或者两面墙壁，而通常地皮和院子也比较小。联排房子通常是年轻家庭的第一个过渡型的房型。
3. 公寓房（Condo）
其实，公寓房就是私人拥有的“公寓”而已。由于要和其它房子共享地皮，其房子价值很大部分来自房子本身，而不是下面的地皮。 正因如此，公寓房的价格最亲民，但是增值速度也是最低的。 December 12, 2025
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